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发布日期：2025-04-11 06:20    点击次数：178

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张宇鹏东说念主生那儿不相逢已照管创作声明：内容包含虚拟创作22 东说念主赞同了该著述

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本文为中国企业司帐准则与IFRS各异系列著述的第十六篇我国《企业司帐准则第3号——投资性房地产》(以下或简称CAS 3）和IAS 40 Investment Property（以下或简称IAS 40）之间的主要各异在于适用鸿沟、计量倾向，以及投资性房地产调节时的核算。不外在先容具体各异之前，作家但愿对投资性房地产准则自己作念一些成见性的说明，以便各位能够更好地了解不同的经济特征与投资者不同的信息需求是如安在准则中被筹商，从而能更好地在实务中应用联系准则。根据CAS 3和IAS 40中的界说，投资性房地产，是指为赚取房钱或老本增值，或两者兼有而捏有的房地产。上述界说的推行含义是，投资性房地产产生的现款流量将会大部分孤独于企业捏有的其他财富，因为直白来说，这项财富自己我方就不错通过出租或增值给企业收获。这一推行含义从旨趣上说明了投资性房地产与私用房地产之间的成见区分，因为联系于投资性房地产，用于企业坐蓐筹画举止的私用房地产，其产生的现款流不仅只起首于该房地产，还起首于企业的合座筹画举止和其他财富，如机器开采。这种现款流量起首的不同，在投资者分析企业价值、预计将来现款流量时，会导致出现不同的财务信息需求。例如，关于私用房地产，因为是企业坐蓐筹画举止中必不可少的部分，在现款流量预计时，所需使用的财务信息，平常是在对主要筹画的业务作出盈利预计后，从净利润开赴筹商折旧颐养或者筹商周期性的老本支拨。因此，在非通胀环境下，历史成本和成本法平常能够提供有助于预计将来现款流量的财务信息，也等于能够提供基础财务信息质料特征联系性中所说的可预计价值。但关于投资性房地产而言，由于其自身就能够孤独产生现款流量，不需要和企业筹画举止中的其他财富一齐筹商，也不组成企业主要筹画业务的一部分，在企业筹画业务的盈利预计财务模子中，平常不会筹商该房地产的影响。这种情况下，什么样的财务信息更有助于投资者分析企业捏有的投资性房地产？当年的准则制定机构IASC(IASB的前身)给出的谜底是公允价值，无论该投资性房地产是捏有增值如故赚取房钱。在IASC看来，关于捏有增值赚取差价的投资性房地产，反应阛阓价钱的公允价值平常会比成本花式提供更有用的信息，尤其是对那些捏有时分跨度较长的房地产；关于赚取房钱的投资性房地产，由于孤独产生现款流，不需要与企业的其他筹画举止或财富一齐分析，意味着对其的分析与评价也只可孤独进行。因此，如果有一种财务信息自己就满盈反应该房地产自己的事迹推崇，以餍足投资者分析的需求，那么在有用性方面该信息可能就会更有兴致。而公允价值代表的是将来阛阓房钱的折现，执行上自己就描画了该房财富在赚取房钱花式下将来的现款流量情况，在公允价值的扶直者看来，将来的房钱变动与当期房钱收入二者在分析一项投资性房地产的事迹推崇时，基本上不错说是不可分割，足以提供投资者所需的信息。例如，在对一个除了正常业务外还捏有投资性房地产的企业进行价值分析时，其价值不错视作由两部分组成，第一部分是企业主要业务的将来现款流折现，第二部分则是不错孤独产生现款流的投资性房地产阛阓价钱。前者不错通过搭建财务模子，根据盈利预计计较将来现款流量的现值，联系的财务信息一般是收入、毛利、本领用度、折旧摊销以及营运老本变动，这些信息平常也能扶直投资薪金与可支付股利的分析论断；后者的阛阓价钱已经由财务报表中的公允价值给出，二者相加其实约略就反应了企业的刻下价值。不外值得说明的是，在IAS 40发布的2000年，IASC亦然第一次将公允价值应用在什物质产，筹商到利益联系者提议的房地产阛阓有时不活跃、房地产走动价钱平常不可比、金融器具也不全是应用公允价值计量，以及房地产估值的成本考量，最终IAS 40的定稿中功令的计量条件是允许企业在公允价值花式和成本花式之间进行取舍，并一致应用，而非强制条件全面选拔公允价值花式。一、适用鸿沟CAS 3与IAS 40的适用鸿沟齐包括已出租的地盘使用权、捏有并准备增值后转让的地盘使用权和已出租的建筑物，但除此之外，IAS 40的适用鸿沟还包括尚未详情用途的地盘和以地盘与建筑物为基础财富的使用权财富。值得一提的是，我国CAS 3尽管在准则原文顶用的术语是已出租的建筑物，但在《企业司帐准则教训(2010)》中，已出租的建筑物还包括企业权力机构(如董事会)已指定用于筹画出租但尚未出租的空置建筑物，以及正在建造进程中、将来用于出租的建筑物，这执行上也与IAS 40.8的例如相一致。关于尚未详情用途的地盘，我国司帐准则与IFRS之间的各异可能主如果起首于法律环境的不同。司帐准则教训对此的说明是，按照国度磋磨功令认定的闲置地盘，不属于捏有并准备增值后转让的地盘使用权，也就不属于投资性房地产。最初需要明确的是，我国地盘通盘权包摄于国度通盘或集体通盘，企业捏有的仅仅地盘使用权。而根据我国的《闲置地盘解决方针》，“为有用解决和充分运用闲置地盘，模范地盘阛阓举止，促进省俭用地”，关于国有建树用地使用权东说念主在商定动工日满1年时还未动工的地盘，国土资源料理部门会选用措施条件动工或有偿收回地盘使用权；关于未动工时分满2年的，地盘使用权有可能被无偿收回。这一功令使得企业在法律上，基本被排斥了享有闲置地盘带来的增值收益，也就不得当适用投资性房地产准则的联系功令。与之相对应的是，在英好意思法系的国度或地区，企业平常捏有的是地盘通盘权(Freehold land)，即使尚未详情用途，但筹商到地盘的价值平常会随时分推移而增多，加之地盘自己因为莫得使用寿命而不需计提折旧摊销，是以在IFRS下将该地盘动作投资性房地产列报反而比固定财富更为合适，因为根据IAS 16固定财富的界说，固定财富是指为坐蓐商品、提供劳务或筹画料理而捏有的有形财富，而尚未详情用途的地盘，并莫得落入其适用鸿沟。关于以地盘和建筑物为基础财富的使用权财富，IAS 40主如果跟着新租赁准则IFRS 16的发布而检阅，将转租的使用权财富纳入了投资性房地产的适用鸿沟。该检阅在IAS 40中体现的是鸿沟检阅，在IFRS 16中体现的等于计量花式的取舍，即IFRS 16.34所功令的，如果承租东说念主选拔公允价值花式计量投资性房地产，那么承租东说念主也应当对那些餍足IAS 40投资性房地产界说的使用权财富选拔公允价值花式进行计量。但我国司帐准则并莫得在新《企业司帐准则第21号——租赁》中允许承租东说念主关于上述类型的使用权财富选拔公允价值计量，也莫得相应检阅投资性房地产的适用鸿沟。IFRS的上述功令在这里有极少与反直观的是，承租东说念主转租下的使用权财富明明仅仅出租方的地盘或建筑物的一段本领内的使用权，租赁期事后这财富就莫得了，为什么IFRS 16会允许对其选拔公允价值花式计量？这其实回到了上文说起的投资性房地产公允价值计量的筹商，关于赚取房钱的投资性房地产而言，其公允价值自己代表了将来可收取的房钱的折现，当该使用权财富的基础财富被转租赁去时，筹商到使用权财富能够独偶而产生现款流，已经与承租东说念主其他主要筹画业务相分离，在单独评价或分析该项财富的收益或价值时，用代表了将来可收取的房钱的公允价值来计量该使用权财富，可能会比用代表了将来需支付的房钱的使用权财富成原来计量，更能提供联系信息。例如，在后续计量中，使用权财富的公允价值执行上代表了将来的阛阓房钱水慈祥剩余的转租期限，跟着不休收到转租协议带来的房钱，在阛阓房钱水平未发生变化的情况下，使用权财富的公允价值会不休减少，但如果阛阓房钱水平有波动，该项使用权财富的公允价值也会跟着阛阓房钱价钱的波动而颐养，这些减少或颐养齐在描画使用权财富动作一项财富，将来可能会为企业带来的经济利益流入的情况。而将来需支付的房钱，执行上在租赁欠债中已经得到了反应。在IFRS 16制定和IAS 40检阅的进程中，有益益联系方提议转租下的使用权财富公允价值详情所需蹧跶的成本可能会进步联系财务信息带来的收益，但IASB在IFRS 16.BC180中对此的恢复是，地产行业外的其他行业可能并不领悟俗需要评估使用权财富的公允价值(潜在含义可能是地产行业的使用权财富公允价值比拟容易详情？)，第一是因为如果转租的使用权财富已经将剩余期限全部转租，那么承租东说念主阐发的将会是金融财富(永恒应收款)，不会适用IAS 40，也就不需要筹商使用权财富的公允价值。第二，如果转租的使用权财富仅仅临时转租，企业故意图在转租之后私用，那么该使用权财富并不适合投资性房地产的界说，也不成选拔公允价值花式计量，因为它不仅仅(Solely)被捏有用于赚取房钱、老本增值或两者兼有。关于第二点评释，作家捏有审慎魄力，因为这一评释执行上意味着，如果企业关于一项正在出租的房地产一驱动就故意图在其租赁期收场后转为私用，那么即使该房地产刻下正处于出租的景况，也不成离别为投资性房地产。关联词，这种评释在IAS 40的文本中并莫得依据，因为最初IAS 40的界说中莫得Solely这个术语，其次IAS 40.57明确说明，料理层意图的改动不成动作财富用途改动的笔据，也就意味着投资性房地产的详情是根据财富的刻下用途，而非料理层的刻下意图。根据IFRS体系的应用遵循层级，论断基础(Basis for Conclusion, BC)不组成IFRS强制应用的一部分，当其与IFRS正文不一致时，应当以IFRS正文为准。不外，尽管IFRS下以地盘和建筑物为基础财富的使用权财富按公允价值计量有适合的情理，但由于我国企业司帐准则中未提供访佛的膨大旅途，使得实务中已经出现了由于该准则各异导致的不同处理。一个典型的案例是，在我国A股上市的公司有一家在香港老本阛阓上市的子公司，该香港上市子公司承租了香港当地的营业办公楼并对外转租。由于该子公司需要编制IFRS下的财务讲解，同期司帐战略取舍的是对投资性房地产选拔公允价值花式计量，因此，在其对外露馅的财务讲解中，承租营业办公楼酿成的使用权财富是按公允价值进行后续计量。关联词，受2020年疫情影响，香港上市子公司捏有的使用权财富的公允价值因房钱下降而下降，在A股上市的公司因需要编制我国企业司帐准则下的财务讲解，使用权财富只可用成本花式计量，筹商到CAS 8财富减值准则的功令，A股上市公司在2020年的同一财务报表中对上述使用权财富计提了减值准备。关联词在2021年，香港营业办公楼租赁阛阓回暖，香港上市子公司捏有的使用权财富公允价值转回，但我国企业司帐准则的功令是永恒财富减值准备也曾计提不得转回，这就使得该使用权财富的账面价值在香港上市子公司财务报表与A股上市公司同一财务报表之间存在了各异，况且在对外评释时，也只可评释这是起首于准则之间的各异。二、计量倾向如本文开篇所述，现行IAS 40下投资性房地产的后续计量功令是筹商到估值难度和成本成分才未全面条件选拔公允价值计量，因此，尽管IAS 40.30允许企业在公允计量花式和成本花式中进行司帐战略取舍，但IAS 40.32也明确功令，IAS 40准则自己条件通盘企业计量投资性房地产的公允价值。如果企业选拔公允价值花式，那么该公允价值就用于后续计量，如果企业选拔成本花式，那么该公允价值就用于露馅。但在我国的CAS 3当中，优先的计量花式是成本花式。CAS 3.9用的表述是，企业应当在财富欠债表日选拔成本花式对投资性房地产进行后续计量，按本准则第十条功令的之外。而第十条的功令是，有可信笔据标明投资性房地产的公允价值能够捏续可靠得到的，不错对投资性房地产选拔公允价值花式进行后续计量，同期还条件投资性房地产地方地领有活跃的房地产走动阛阓，况且企业能够得到同类或访佛房地产的阛阓价钱信息。另外，CAS 3中也未条件如果投资性房地产选拔成本花式计量，需要露馅该投资性房地产的公允价值信息。这一各异其实仍是起首于当年准则制定时，我国短少活跃的财富阛阓以及公允价值波及司帐揣测易于操纵，联系于联系性，我国准则制定机构那时愈加正式可靠性。不外就目下的实务来说，跟着我国阛阓经济的不休发展，司帐、评估行业专科水平的提高，当年筹商的截止成分已经渐渐得到改善，上述准则中的文本各异在实务中并莫得组成计量司帐战略取舍的执行阻隔。另外，在司帐战略的一致性应用方面，IAS 40.32A还允许企业对一类寥落的投资性房地产单独取舍计量花式，并不错与捏有的其他投资性房地产的计量花式不同。该类型的房地产在准则中的表述是，与包括投资性房地产等特定财富收益或公允价值联系联的欠债所对应的投资性房地产，实务中常见的是以投资性房地产为主要捏有财富的寥落筹画实体对外进行债务融资，联系债务的还本付息起首是以其捏有的投资性房地产为基础，例如财富扶直型证券。我国司帐准则对此并未提供访佛的司帐战略取舍权。三、调节核算CAS 3.16功令，私用房地产或存货调节为选拔公允价值花式计量的投资性房地产时，投资性房地产按调节当日的公允价值计价，调节当日的公允价值小于账面价值的，差额计入当期损益，公允价值大于账面价值的，差额计入通盘者权柄(现改为其他概括收益)。在IFRS下，私用房地产调节的处理效果与CAS 3.16相访佛，不外，关于存货调节的处理，IAS 40.63明确功令，调节日投资性房地产的公允价值与之前存货账面价值的差额，应当计入当期损益，IAS 40.64进一步说明，存货的调节处理，与存货销售的处理相一致。这就与上述CAS 3.16的功令存在了各异。进一步而言，关于私用房地产，IAS 40下的处理效果尽管与CAS 3.16大体疏通，但由于IFRS下有IAS 16重估价值花式和IAS 36财富减值转回等功令的存在，调节时的具体处理也值得进一步先容，以便各位不错更全面地了解准则之间一致性应用的继续。IAS 16重估价值花式和IAS 36财富减值转回的联系先容，可见中国企业司帐准则与IFRS各异——固定财富和中国企业司帐准则与IFRS各异——财富减值两篇著述。IAS 40.61功令，私用房地产调节为投资性房地产的，调节日公允价值与账面价值的各异，应当与IAS 16重估价值花式下的处理疏通。IAS 40.62进一步说明，如果公允价值小于账面价值的，差额应当计入当期损益，关联词关于选拔重估价值花式的私用房地产往常本领阐发的重估价值储备部分(盈余)，应当通过其他概括收益转回，并减少相应重估价值储备；如果公允价值大于账面价值的，关于往常本领阐发的该私用房地产减值耗费的部分，应当转回计入当期损益，但转回计入损益的金额，不应当进步假如复原到该私用房地产未计提减值情况下的账面价值的金额，即复原到不筹商减值、但筹商按原值折旧情况下的账面价值所需转回的金额，剩余部分则计入其他概括收益，并同期计入重估价值盈余储备。该功令也会导致在投资性房地产解决时，调节日计入重估价值储备部分，不会像我国CAS 3应用指南功令的不异，将原计入其他概括收益的部分重分类计入解决当期损益。该说明执行上也与IAS 16.39-40和IAS 36.117的功令相一致。但愿能对念念了解IFRS的你有所匡助。本文首发于微信公众号“胖胖准则计算”。中国企业司帐准则与IFRS各异——投资性房地产 (qq.com)。 本站仅提供存储办事，通盘内容均由用户发布，如发现存害或侵权内容，请点击举报。